„Zonă mai bună nu găsiți în tot Iașul. Terenul e chiar lângă Operă”, și-a prezentat marfa Cosmin Zămosteanu unui jurnalist REPORTER DE IAȘI care a pretins că-l sună ca agent al unei agenții imobiliare din București.
Traseul pe care acest teren l-a avut în ultimii ani face și obiectul unui dosar instrumentat de Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism (DIICOT) Iași. Dosar în care Cristin Zămosteanu a stat în arest două luni, acuzat fiind de infracțiuni economice care ar fi prejudiciat statul cu 12 milioane de euro.
Din cel mai de succes imobiliar din Iași, după Iulian Dascălu, Cristin Zămosteanu a ajuns „oaia neagră” din piață, stând două luni în arest preventiv
La telefon răspunde Zămosteanu jr.
Anunțul postat pe olx.ro e destul de sec: „Persoană juridică vinde teren intravilan în Mun. Iași, str. I.C. Brătianu, nr. 26, jud. Iași, cu o suprafață de 6.626 mp. Indicatori urbanistici: POT = 80% CUT= 4. Prețul este negociabil. Mai multe informații la telefon 07.......”. Persoana juridică de care se face vorbire în anunț este, probabil, firma M.Chim a lui Cristin Zămosteanu. „Eu sunt băiatul proprietarului, sunt administrator împuternicit”, a precizat cel care a răspuns la numărul de telefon din anunț și care s-a recomandat ca fiind Cosmin Zămosteanu. El are 20 de ani.
Un PUZ cu indicatori uriași, dar care nu există
Discuția dintre REPORTER DE IAȘI și fiul lui Zămosteanu a avut loc la telefon. Jurnalistul s-a prezentat ca fiind un agent imobiliar din Capitală, pentru a afla detalii despre această parcelă centrală, cunoscută fiind reticența familiei Zămosteanu în a discuta cu presa.
„Noi am vrut să scoatem indicatori urbanistici mai mari acolo, pentru niște turnuri. Dar nu prea am fost ajutați”, a descris contextul Cosmin Zămosteanu.
Acesta a repetat, în două rânduri, că indicatorii menționați în anunț, procentul de ocupare a terenului – 80% și coeficientul de utilizare a terenului – 4, ar fi stabiliți în urma unui Plan Urbanistic Zonal deja aprobat. Pe site-ul Primăriei nu există un așa PUZ care să fi trecut votului Consiliului Local pentru acea suprafață.
Terenul de 6.600 mp e vizavi de Teatrul Național, la KM 0 al Iașului. Dar nu valorează mare lucru, din cauza rigorilor urbanistice
Profit de 20 milioane de euro, dacă PUZ-ul ar fi real
Dacă ar fi valabili acești parametri, terenul de 6.626 mp de pe strada IC Brătianu, la doi pași de Teatru Național, ar constitui o mega-afacere imobiliară. Astfel, pe POT – 80% și CUT – 4, înseamnă că s-ar putea face una sau mai multe clădiri cu o amprentă la sol de 5.300 mp, dispusă pe cinci niveluri, adică parter și patru etaje. Suprafața utilă ar putea fi de peste 21.000 mp ceea ce, la 1.000 euro profit pe fiecare metru pătrat util, s-ar traduce într-un beneficiu net de peste 21 milioane de euro.
Obstacol suplimentar: acel teren se află într-o zonă protejată de categoria A, ceea ce implică un regim strict al autorizării. De fapt, acum câțiva ani, firma M.Chim a făcut o cerere de demolare a construcțiilor existente, care însă i-a fost respinsă.
Cinci tentative de schimb cu Primăria
Inițial, așa cum a afirmat și fiul său, Cristin Zămosteanu a intenționat să ridice pe acel teren mai multe clădiri turn care i-ar fi maximizat profitul. Pentru că nu a reușit să obțină avizele de la Cultură, omul de afaceri a propus Primăriei un schimb de terenuri.
În cel puțin cinci rânduri, acest proiect a fost pe ordinea de zi a Consiliului Local în diferite forme. Pe scurt, Zămosteanu oferea orașului acest teren de 6.626 mp, fie singur, fie alături de altele, și voia la schimb alte parcele pe care le deținea Primăria (în Smârdan, Elena Doamna, în spatele BRD-ului de pe A. Panu).
Anunțul de pe OLX menționează niște indicatori urbanistici care nu sunt aprobați în acest moment
Primăria evaluase terenul la doar 2,84 milioane euro
În 2018, în luna iulie, la a treia încercare detaliile erau acestea. Firma M.Chim urma să dea Primăriei cei 6.626 mp. Transferul urma să includă și cele două clădiri existente. Terenul (1,86 milioane de euro la 282 euro/mp) și construcțiile (980.000 euro). În total, imobilele lui Zămosteanu fuseseră evaluate oficial, de un expert desemnat de Primărie, la 2,84 milioane de euro.
În schimb, Primăria i-ar fi dat: 5.570 mp pe strada Zimbrului (în coasta Palas), 1.394 mp + 330 mp pe strada Elena Doamna (peste drum de Hotelul Hampton), 375 mp la intersecția Nicolina cu Răzoarelor și 2.142 pe strada Bărboi (parcarea din spatele BRD de pe A. Panu). În total, 9.811 mp evaluați la puțin peste 2,9 milioane de euro.
Și acest schimb, dar și următoarele două variante încercate au căzut la votul din Consiliul Local. Mai mulți aleși din Opoziție au refuzat perfectarea acestei afaceri pe care au catalogat-o ca fiind un „tun imobiliar”.
Zămosteanu are nevoie de bani urgent
Ca o primă concluzie. Acest teren de 6.626 mp, evaluat acum doi ani la 2,84 milioane de euro (cu tot cu clădirile care, de fapt, trebuie demolate, fiind într-o avansată stare de degradare) a fost scos la vânzare, zilele trecute, la 9 milioane de euro. Adică, peste trei ori mai scump decât în urmă cu doi ani. La 9 milioane de euro, prețul unui metru pătrat ar urca la 1.358 euro/mp.
Există mai multe posibile explicații pentru care Zămosteanu îl vinde:
- din cauza problemelor cu legea, nu mai are bani și nu mai este nici bancabil, așa că îi trebuie cash-flow pentru a finaliza proiectele deja demarate în Smârdan și pe strada Elena Doamna
- sau vrea să acopere prejudiciul pe care DIICOT i-l impută
- are datorii către stat și către furnizori
O a patra variantă ar fi că vrea să demonstreze că terenul valorează o sumă apropiată de 9 milioane de euro și acest lucru i-ar facilita obținerea, în cele din urmă, a unui schimb de terenuri cu Primăria. În plus, dacă obține oferte de peste 6 milioane de euro, Zămosteanu poate arăta DIICOT că nu i-a supraevaluat valoarea când l-a vândut propriei sale firme.
Terenul de 6.600 mp este menționat în dosarul DIICOT, Zămosteanu vânzându-l propriei sale firme cu 5 milioane de euro, pentru a eluda impozitul pe profit
Și-a vândut lui însuși terenul
Această supraevaluare a terenului este cu atât mai greu de explicat cu cât o parte dintre probleme lui Zămosteanu cu DIICOT au plecat tot de la această parcelă.
Cronologia „mișcărilor” acestui imobil:
- în 2012, fundația „Caritatea” l-a primit ca retrocedare
- în februarie 2014, soții Cristinel și Gianina Bolobiță (apropiați de-ai lui Zămosteanu) l-au achiziționat de la fundația „Caritatea” în schimbul a 1,5 milioane de euro
- în ianuarie 2015, terenul a fost cumpărat de Cristin Zămosteanu de la familia Bolobiță
- în decembrie 2017, Zămosteanu l-a vândut firmei sale, M.Chim, cu 5 milioane de euro
DIICOT îl acuză de evaziune la aceste tranzacții
De fapt, prin aceste vânzări succesive, anchetatorii susțin că a fost prejudiciat statul. Aceștia au afirmat că prețul ultimei tranzacții (Zămosteanu – M.Chim = 5 milioane de euro) a avut drept scop încasarea de către Zămosteanu a profitului M.Chim pentru care societatea trebuia să plătească impozit. Adică, în loc să aibă un profit de aproximativ 27 de milioane de lei, M.Chim ar fi rămas, după tranzacția cu Zămosteanu, cu un profit de doar 2,7 milioane de lei.
Chiar schimburile eșuate cu Primăria au fost invocate de investigatori. În 2017, Zămosteanu a luat 5 milioane de euro de la M.Chim pe cei 6.626 mp pe care, ulterior, în 2018, i-a propus Primăriei la schimb, evaluarea stabilind valoarea imobilului la 2,84 milioane de euro.
Un loc abandonat în plin centrul Iașului, pe care Zămosteanu a încercat de cinci ori să-l paseze Primăriei
Dosarul anului
În această vară, DIICOT Iași a pus sub acuzare 14 persoane (Cristin Zămosteanu și mai mulți colaboratori de-ai săi). Printre infracțiunile economice de care au fost acuzați se află și evaziunea fiscală și spălarea de bani. Prejudiciul estimat de anchetatori a fost de 12 milioane de euro. Cristin Zămosteanu a petrecut două luni în arest, fiind liberat recent.
PUZ-ul e în dezbatere, dar e departe de a avea acei indicatori uriași
După ce, fără succes, a încercat să dea la schimb acest teren Primăriei, Zămosteanu a inițiat, anul trecut, un PUZ. Încă neaprobat în Consiliul Local, PUZ-ul era pentru „construire centru cultural (operă, teatru), spații expoziționale, spații cazare, parcare subterană și supraterană". Adică, aceleași destinațiile pe care Primăria ar fi vrut să le dea terenului dacă reușea schimbul cu Zămosteanu.
E puțin probabil ca un investitor privat să dea 9 milioane de euro doar pe teren la care s-ar adaugă alte câteva milioane de euro pentru construirea respectivului centru cultural care s-ar amortiza în foarte mulți ani.
Certificatul de urbanism din 2017 pune condiții drastice pentru înlocuirea clădirilor existente și limitează suprafața ce poate fi construită la maxim 6.000 mp. Astfel, valoarea terenului scade foarte mult
Certificatul de urbanism din 2017 este extrem de restrictiv
Certificatul de urbanism pe care îl deține Cristin Zămosteanu pentru terenul din str. I.C. Brătianu este extrem de restrictiv. Comisia de Monumente nu-i permite nici măcar clădirile de pe teren să le demoleze, considerând că au valoare istorică.
Contrar anunțului de pe OLX, certificatul de urbanism din noiembrie 2017, indicatorii sunt mult mai mici: POT 50% (amprenta la sol a clădirilor din aria totală a terenului), și CUT 0,8% (suprafața desfășurată a construcțiilor raportată la aria terenului). Adică, startul în această autorizație extrem de complicată pleacă de la foarte puțin: 6.000 mp construiți, nu 26.000 mp.
De asemenea, certificatul interzice construcția de locuințe, care sunt cele mai rentabile, precum și a unor spații de producție. Sunt permise serviciile (inclusiv cele hoteliere) și activitățile culturale.
