Unul dintre proiectele imobiliare aprobate de Primăria Municipiului Iași în anul 2020 a încălcat de mai multe ori legea. Judecătorul care, în noiembrie 2021, a anulat autorizația de construire a enumerat, pe larg, motivele pentru care a luat această decizie, o mare parte din vină aparținând municipalității. Astfel, beneficiarului i s-a transmis cât poate construi invocându-se un document din 2008 care nu mai era valabil! REPORTER a publicat, în octombrie 2020, un articol în care atrăgea atenția asupra ilegalităților din jurul acestui proiect.
Proiect vândut imediat după autorizare
În mai 2020, dezvoltatorul imobiliar Paul Avătăji, soția sa și un partener de afaceri au primit autorizație de construire pentru edificarea unui imobil cu funcțiuni mixte - birouri și spații de locuit - și cu următorii indicatori urbanistici: înălțime maximă atic = 35.05 metri; regim de înălţime 2S+P+M1+M2+8 etaje; POT = 51.94%;CUT = 3.78; 110 locuri de parcare. Investiția urma să fie amplasată pe un teren de 2.180 metri pătrați din Șoseaua Națională nr. 180-182, zona Podu de Piatră. Terenul fusese cumpărat în 2018. La puțin timp după primirea autorizației, Avătăji și compania au vândut proiectul firmei Bauer Solution SRL Iași pentru 500.000 de euro.
Așa trebuia să arate noua clădire
În jurul acestui proiect a existat o puternică opoziție din partea locatarilor de la blocurile vechi, cu patru etaje, din imediata vecinătate, unul dintre motive fiind distanța foarte mică de imobilul preconizat. Ei afirmau că de la imobilele de birouri ridicate anterior în zonă unul dintre blocuri fusese, deja, grav afectat. Oamenii au depus plângeri la instituțiile abilitate, iar un control din august 2020 al Inspectoratului în Construcții a descoperit ilegalități săvârșite în timpul procesului de autorizare. Inspectoratul a trimis un raport Prefectului, cel care, conform legii, are autoritatea să ceară la instanță anularea Planurilor Urbanistice Zonale sau a autorizațiilor de construire. Pe baza acestui raport, Prefectura a depus la Tribunal cerere de anulare a autorizației de construire din mai 2020. În noiembrie 2021, judecătorul a dat dreptate reclamantului, a admis acțiunea, dar beneficiarii (între timp, Avătăji și Bauer Solution SRL), precum și Primarul Municipiului Iași au depus apel, primul termen fiind programat pe 6 aprilie 2022.
Judecătorul și-a însușit argumentele Prefecturii
Primul motiv care l-a făcut pe magistrat să anuleze documentul-cheie al investiției din Podu de Piatră a fost cel legat de faptul că autorizația de construire și, anterior, certificatul de urbanism, fuseseră eliberate în baza unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) aprobat de Consiliul Local Iași pentru această suprafață pe22 decembrie 2008.
Articolul publicat de REPORTER în octombrie 2020
Controlul Inspectoratului Judeţean în Construcţii Iaşi a stabilit că „documentaţia urbanistică PUD (cea din decembrie 2008 n.r.) nu corespunde exigenţelor actuale având prevederi perimate şi nu mai poate sta la baza emiterii unor acte administrative (...) Certificatul de urbanism a fost emis în baza unei documentaţii de urbanism perimate”. Prin urmare, atât Inspectoratul, cât și Prefectura au susținut că beneficiarul avea nevoie de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), document care trebuie aprobat de Consiliul Local. Referitor la acest lucru, judecătorul a concluzionat că ”(...) din acest punct de vedere, Tribunalul reţine că acţiunea reclamantului este întemeiată, emiterea celor două acte administrative efectuându-se cu nerespectarea prevederilor legale. (...) raportarea la Planul Urbanistic de Detaliu aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 528/22.12.2008, atrage în mod evident nulitatea Certificatului de Urbanism nr.2678/16.09.2018 şi a autorizaţiei de construire nr. 361 din 5 mai 2020, acestea fiind emise fără a fi avute în vedere dispoziţiile legislative în vigoare la data emiterii lor. Astfel, documentaţiei ce a stat la baza emiterii acestora îi lipseşte un Plan Urbanistic Zonal (...)”
Două tentative de a păcăli judecătorul
În continuare, instanța a precizat că pentru emiterea celor două acte administrative (certificat și autorizație), era obligatorie parcurgerea metodologiei de informare şi consultare a publicului care se aplică în cadrul proceselor de elaborare sau revizuire a planurilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului.
În încercarea de a păcăli instanța, pârâții au invocat un PUZ aprobat pentru un teren din vecinătate, dar completul a respins această apărare, subliniind, în mod logic, că era necesar un PUZ separat, pentru terenul de 2.180 metri pătrați.
De asemenea, instanţa a constatat că documentaţiei care a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire i-a lipsit studiul de însorire prevăzut de lege. Și de această dată s-a încercat manipularea judecătorului, fapt relatat de acesta în decizia sa: „Nu poate fi avut în vedere studiul de însorire depus de către pârâta SC Bauer Solution SRL, prin email la data de 15 septembrie 2021 deoarece acesta nu se regăseşte în documentaţia aflată la emitentul actelor administrative şi transmisă la dosar la solicitarea instanţei”. Cu alte cuvinte, Bauer Solution SRL adepus un studiu realizat după ce a obținut autorizația de construire și a pretins să devină probă în proces în sensul că a respectat legea!
„Având în vedere aceste considerente, Tribunalul reţine că Certificatului de Urbanism nr.2678/16.09.2018 cât şi autorizaţia de construire nr. 361 din 5 mai 2020 sunt emise cu nerespectarea prevederilor legale motiv pentru care, se impune anularea acestora.”
Fragment din decizia Tribunalului Iași
Cifre avantajoase numai pentru investitor
Nu în ultimul rând, magistratul aobservat o problemăde depăşirea prevederilor legale care stabilescPOT-ul (Procentul maxim de ocupare a terenurilor) în funcţie de destinaţia zonei în care urmează să fie amplasată construcţia şi de condiţiile de amplasare în cadrul terenului. Legea spune că pentru o zonă exclusiv rezidenţială cu locuinţe P, P+1, P+2 POT-ul trebuie să fie de maximum 35%; pentru zonă rezidenţială cu clădiri cu mai mult de 3 niveluri - 20%, iar pentru zonă predominant rezidenţială (locuinţe cu dotări aferente) - 40%. Or PUD-ul din 2008 prevedea un maximum de 60%, în timp ce în autorizația de construire investitorul menționase intenția de a utiliza 51,94% din teren.
