Ieșenii trebuie să știe că paralizia de care suferă de o lungă perioadă de timp Serviciul de Urbanism al Primăriei are efecte directe asupra prețurilor pe care dezvoltatorii imobiliari le cer pentru apartamente noi.
Un specialist în piața imobiliară a detaliat cauza și efectul, spunând că piața Iașului va fi, în 2023, imprevizibilă. „Pe apartamentele vechi, deja avem o scădere de 9-10% față de începutul anului. Acum am revenit la prețurile din 2021, tendința este de scădere. La apartamente noi, însă, lucrurile sunt înghețate, din cauza mai multor factori. Unul este lipsa PUG și lentoarea funcționarilor Primăriei în eliberarea documentelor de urbanism”, a preciat Emilian Tarcan de la Casa Albă.
Printre factorii care vor influența piața anul viitor este și disponibilitatea băncilor de a reîncepe să ofere credite. Comportamentul celor care-și doresc apartamente s-a schimbat, acum mulți dezvoltatori sunt forțați să construiască din fonduri proprii sau de la bancă. Asta după ce au fost numeroase cazuri de clienți care au plătit avansuri pentru apartamente, iar imobiliarii le-au cerut apoi bani mai mulți sau i-au lăsat fără case, returnând avansurile.
Emilian Tarcan, directorul agenției imobiliare Casa Albă, spune că nu vom asista la o prăbușire, ci la o încetinire a afacerilor imobiliare
Băncile au înghețat acordarea de credite
Pur teoretic, la nivel oficial, băncile din România oferă credite pentru achiziționarea de case sau apartamente. În practică, din motive foarte pragmatice, institutțiile financiare au devenit extrem de selective, refuzând acordarea de credite pe perioade de 25-30 de ani, cum sunt cele imobiliare.
„Acum, multe bănci spun că oferă credite imobiliare pentru cei care vor să-și cumpere o locuință. În realitate, oferta de credite este extrem de scăzută, băncile nu dau bani. Este o cauză directă a faptului că sistemul bancar este sensibil în perioade tulburi. Băncile dau credite în perioade predictibile, iar atunci când totul devine nesigur limitează oferta”, explică Emilian Tarcan de la Casa Albă.
El spune că efectele din piață sunt directe: numărul de tranzacții este scăzut, prețurile pe imobiliare vechi a fost redus deja cu 9-10%. „Prețurile din acest an au crescut până în trimestrul 3, când au intrat pe pantă descendentă. Acum sunt la nivelul finalului de 2021 și vor continua să scadă”, a mai spus Tarcan.
Oferta de apartamente noi va fi mică
În privința ofertei de case și apartamente noi, prețurile au crescut în 2022 și au rămas la nivelul ridicat, deși numărul clienților, din cauza limitării creditării, a scăzut. Expertul imobiliar spune că fenomenul are mai multe cauze. În primul rând, prețul materialelor de construcții a rămas ridicat.
„Costurile au crescut foarte mult. Din această cauză sunt șantiere înghețate la stadiul de acum câteva luni, iar în 2023 vom vedea mulți care construiesc acum și care vor renunța. Pentru că lipsa creditării are efectul acesta, mai ales asupra celor care nu lucrează cu banii lor. Cei care nu depind de bancă, de exemplu, care au banii proprii disponibili, vor avea succes. La fel a fost și după 2008, când unii care și-au asumat riscul să construiască și au dat lovitura”, mai declară Tarcan.
Blocuri finisate în Aleea Sadoveanu, dar multe încă nu au intabulările, existând dificultăți foarte mari la respectarea rigorilor legale
Vor câștiga cei care au bani să construiască pe cont propriu
Un investitor imobiliar a menționat că viitorul an depinde în mare măsură de ce vor decide băncile, pentru că și comportamentul consumatorilor s-a schimbat.
„După ce au fost multe povești cu dezvoltatori care au luat avansuri de la clienți, și-au făcut blocurile cu banii lor și apoi le-au returnat avansurile când prețurile apartamentelor au crescut, oamenii nu mai sunt dispuși să dea bani pe o groapă în pământ sau pe o randare. Ei vor să vadă apartamentul pe care-l plătesc măcar la roșu, dacă nu finisat. Ce înseamnă asta pentru investitor? Că are două soluții: banii lui, dacă îi are, sau bani de la bancă. Peste asta s-a adăugat și scumpirea materialelor, de aceea, sunt acum câțiva investitori care duc lipsă de bani să termine ce au început și sunt alții care și-au făcut stocuri de materiale, să aibă cu ce face blocurile”, a spus dezvoltatorul.
Prețurile vor scădea lent, în 3 ani
Prețurile apartamentelor noi din Iași ar putea da înapoi abia în 3-4 ani. Piața imobiliară românească nu are maturitatea piețelor vestice, influențate imediat de recesiune, și reacționează cu o întârziere de câțiva ani la problemele financiare.
„În 2008 a început criza, maximul a fost în 2009, prețurile imobiliarelor au atins nivelul minim abia în 2013. Nu cred că apartamentele vor costa peste 3-4 ani cât sunt acum. Încă există acest nivel sus pentru că ieșenii nu generează concurență între dezvoltatori, nu au pretenții de finisaje mai bune, cumpără doar raportat la zonă. Când vor impune concurență reală între imobiliari, atunci aceștia vor reacționa, făcând apartamente mai frumoase, mai atent lucrate și mai ieftine”, a mai spus Emilian Tarcan.
Copou Garden, proiectul lui Daniel Niculiță, a redus puternic motoarele, pentru că avansurile cumpărătorilor au dispărut și ansamblurile rezidențiale trebuie construite pe banii dezvoltatorilor
Blocada autorizațiilor din Primărie crește prețurile din piață
Una dintre cauzele nivelului ridicat al prețurilor de la Iași este că Primăria frânează concurența dintre dezvoltatori. Lentoarea eliberării documentațiilor de urbanism are efect direct: oferta este scăzută.
„Dacă ar fi PUG, lucrurile ar fi clare pentru toată lumea și sunt sigur că totul ar merge repede. Dacă merge repede, sigur merge și mai ieftin. Pentru că la Iași sunt doar câțiva dezvoltatori care primesc sau să spunem care primeau documentele mai repede, ei construiau foarte repede și vindeau înaintea celor care nu aveau acces la autorizații. Așa că, marfa fiind rară, cei care o aveau au ridicat prețurile”, a mai explicat Emilian Tarcan.
Prețurile de la periferie spre Centru: de la 1.300 euro/mp la 2.000 de euro/mp
În prezent, prețul mediu al apartamentelor noi listate în zona centrală a Iașului este de peste 2.000 de euro/mp util, în zona semicentrală de 1.500 de euro/mp și în zonele mărginașe de 1.300 de euro/mp.
Nivelul minim al prețurilor atins în perioada 2013-2015 a fost de aproximativ 1.100 de euro pentru zona centrală a Iașului, iar media orașului a fost de 900 de euro.
Conform statisticilor, cererea a scăzut în cursul anului 2022 cu 22% față de anul trecut.
Prețul chiriilor a crescut constant, în parte și din cauza valurilor de refugiați din Ucraina. În prezent, o chirie de 500 de euro pentru un apartament de două camere într-un bloc nou din Tătărași este normală.
