În oferta agențiilor imobiliare, blocul apare la vânzare cu parcare la subsol. Se vede rampa de coborâre în această randare
Dezmăț imobiliar pe strada Smârdan, în Bucșinescu. Subsolul unui bloc a fost transformat în apartamente și spațiu comercial. Manevra a încălcat indicatorii urbanistici autorizați, dezvoltatorul majorându-și cota de profit cu aproape un sfert de milion de euro. Parcările au fost scoase din subteran și mutate la suprafață pe un teren luat de la Primărie pe baza unui contract de „folosință agricolă”.
Dublă ilegalitate: parcela a primit altă destinație. „Cel mult putea fi păstrată ca spațiu verde”, a spus un specialist în urbanism consultat de REPORTER DE IAȘI.
Altă șmecherie: „folosință agricolă” pentru cei 201 mp ai Primăriei a fost un subterfugiu ca terenul să nu treacă prin Consiliul Local și să nu facă obiectul unei licitații. Blocul, ridicat și vândut, nu are spații verzi, iar pe trotuarul din față, de unde se intră la salonul de înfrumusețare din subsol, sunt mereu parcate mașini.
Putea construi maxim 915 mp
Cel mai relevant în această speță este Planul Urbanistic Zonal (PUZ) care a stabilit, în 2010, indicatorii urbanistici maximali ai terenului de 840 mp din Smârdan nr. 65. Astfel, potrivit PUZ aprobat prin HCL 223/05.07.2010, eliberat pentru persoana fizică Constantin Mihăilă, indicatorii urbanistici aprobați au fost: procentul de ocupare a terenului (POT) = 40%, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) = 1,08, regim de înălțime = S+P+2E (H maxim construcție 9 metri).
În 2016, tot pentru Mihăilă, a fost emisă și o autorizație pentru construire imobil cu locuințe. Aria construită (AC) = 305 mp, aria desfășurată construită (ADC) = 915 mp, POT = 36,3%, CUT = 1,08, regim de înălțime S+P+2E, H max = 10,85 m. În 2016, Mihăilă a luat și 201 mp teren de la Primărie, „folosință agricolă”.
Aglomerația de la intrarea în bloc surprinde haosul specific din zona Smârdan, unde mașinile, blocurile și casele se încalecă unele peste altele
Primăria a cedat 200 mp, „folosință agricolă”
Fix în ziua în care a obținut autorizația de construire (27 septembrie 2016), Mihăilă a vândut terenul către SC Matvievici Construct SRL (firmă deținută la momentul tranzacției de Mihai Matvievici). Acum, unic asociat este Mihail Guberneac, ambii basarabeni. Anca Popovici este administrator.
În 2017, Primăria a emis o nouă autorizație de construire (1260) firmei SC Matvievici Construct SRL cu obiectul „Modificare temă de proiectare pentru imobil în curs de execuție autorizat cu AC 856/27.09.2016”, fiind invocat, din nou, PUZ-ul din 2010. Terenul cu suprafața de 201 mp a fost trecut pe contractul de folosință agricolă 116540/11/17.03.2017.
Blocul a fost construit în 2017-2018. Însă, în prezent, la fața locului, imobilul are 16 apartamente, unul fiind transformat în spațiu comercial (salon de înfrumusețare). Trei apartamente și salonul sunt la subsol, iar parcările din subteran au fost mutate pe terenul Primăriei din spate, cel cu „folosința agricolă”.
Lângă parcarea subterană trebuiau să fie spații verzi. Nu e niciun petic de iarbă, s-au pus pavele și parcări la suprafață
Punctele vulnerabile ale acestui proiect
1) Recepția la terminarea lucrărilor s-a desfășurat pe 20 august 2018, iar pe 24 august, deci la numai patru zile, a fost eliberat certificatul de atestare a edificării construcției. Fără aceste acte, investitorul nu putea face intabularea la Cadastru și nu putea vinde oficial apartamentele
2) În recepția invocată, comisia a menționat că au fost respectate cele două autorizații de construire (2016 și 2017) care au plecat de la PUZ-ul din 2010. În plus, în recepție au fost menționate aria construită (305 mp) și aria desfășurată construită (915 mp). Or, acum, în subsol se află 3 apartamente și un spațiu comercial.
Specialist în urbanism: „Subsolul putea fi exceptat din calculul CUT doar dacă avea destinația de garaje sau spații tehnice. Dar pentru locuințe, subsolul cu această destinație se ia în calculul ariei construite desfășurate, implicit al CUT. Dacă mai poate fi considerat subsol”.
Mai clar spus: dacă talpa la sol a construcției este de 305 mp, atunci aria desfășurată construită a celor patru niveluri (subsol – coafor și trei apartamente, parter și două etaje) este de 305 x 4 = 1.220 metri pătrați. Luând în considerare și subsolul atunci CUT = 1,45. Or, în PUZ și în autorizația de construire, CUT = 1,08, aria desfășurată construită fiind de 915 mp.
A depășit PUZ-ul! A vândut 300 mp în plus
Cu alte cuvinte, dezvoltatorul, prin schimbarea destinației subsolului, a câștigat aproximativ 244 mp utili (80% din cei 305 construiți la subsol). „Toate autorizările, reautorizările trebuiau să se încadreze în limitele maximale ale indicatorilor urbanistici din PUZ. Altfel, orice a construit e nelegal. Spațiul util din subsol se ia în calculul ariei desfășurate și al CUT, asta însemnând că nu poate fi emisă o nouă autorizație, pentru că lucrările nu se încadrează în PUZ”, a punctat expertul în urbanism.
Anca Popovici s-a ocupat de construirea acestui bloc, deși proprietar este un cetățean basarabean – Mihail Guberneac
Dialog REPORTER DE IAȘI – Anca Popovici, administratorul firmei SC Matvievici Construct SRL
REPORTER DE IAȘI: - În toate actele de urbanism pe care le-am consultat, aveați parcare la subsol, 8 locuri. Or, acum, la subsol aveți un salon de înfrumusețare și apartamente.
Anca Popovici: - Păi da, dar dumneavoastră ați văzut câte locuri de parcare am în partea din spate a blocului? Adică blocul are 15 apartamente și eu am locuri de parcare că nu am suficiente solicitări pentru câte locuri am. Și evident că am reautorizat după aceea și am făcut apartamente și salon acolo.
- Unde e autorizația aceasta prin care ați făcut apartamente și salon?
- Este la mine autorizația.
- Îmi puteți spune numărul ei și de când e?
- Nu. Dar de ce să vă dau informațiile acestea?
- Ca să lămurim situația.
- Bun, dar dacă eu am locuri de parcare în spate care este problema? Mai multe locuri de parcare decât are un bloc turn în zona respectivă.
- Aveți 11 locuri de parcare la 16 apartamente, deci nici măcar unul la apartament și, în al doilea rând, acel teren, 200 mp, e luat de la Primărie cu categoria de folosință agricol.
- Așa, da. Și nu înțeleg care este problema dumneavoastră. Eu nu înțeleg. Cu ce vă deranjează pe dumneavoastră problema asta? Eu sunt problema în tot cartierul acela?
- Eu vă întreb cum ați transformat parcarea în apartamente?-
Asta este problema mea și nu a dv.
- Câte apartamente sunt la subsol, patru?
- Sunt trei apartamente și un spațiu comercial.
- Acolo erau 8 locuri de parcare și nu mai apar, au dispărut.
- Nu apar pentru că am făcut locuri de parcare în curte. E suficient loc pentru câte solicitări am avut
- Întrebarea este: aveți o autorizație?
- Am autorizație, altfel cum credeți că am intabulat apartamentele respective și spațiul comercial?
„Este posibil ca autorizațiile să fi fost emise corect, însă construcția nu se încadrează în prevederile PUZ aprobat. În plus, terenul cu contract de folosință agricolă nu poate avea destinația de parcare. Ar fi trebuit încheiat un contract de concesiune.”
Concluzia specialistului în urbanism consultat de REPORTER DE IAȘI
Primăria le-a dat teren fără licitație, pentru „folosință agricolă”
3) Și-atunci, de ce Primăria a dat parcela către SC Matvievici Construct SRL în folosință agricolă și nu concesiune pentru amenajarea parcărilor? Sub rezerva anonimatului, un avocat consultat de REPORTER DE IAȘI a emis o ipoteză: „Folosința agricolă a fost un subterfugiu. Pentru că terenul se poate da direct. La concesiune trebuie hotărâre de Consiliu Local, se face o expertiză a valorii terenului, se organizează o licitație. E o procedură mai greoaie și mai costisitoare pentru cel care ia terenul”.
4) Administratora firmei a spus că sunt suficiente locuri de parcare la suprafață față de câte solicitări a avut. În curtea din spate au fost amenajate, pe numărate, 11 locuri de parcare marcate.
Numărul acestora nu e aleatoriu sau un capriciu al dezvoltatorilor. Ci există o normă locală. Regula parcărilor valabilă la momentul construirii acestui bloc: un loc la fiecare 75 mp construiți. La un ADC de 915 înseamnă 12 locuri de parcare. Cum ADC a crescut la 1.220 mp, rezultă un necesar de 16 locuri. La care ar trebui adăugate alte câteva pentru vizitatori și pentru cei care vin la salon.
Două firme ale unor basarabeni au sediile sociale la subsolul blocului din Smârdan 65. Deci acolo nu are cum să fie o parcare, sunt apartamente
Locatarii parchează pe stradă
Vecinii acestui proiect au aflat cu surprindere de creșterea numărului de locuințe. „Noi știam de 12 apartamente cu 12 locuri de parcare, 8 în subteran și 4 supraterane. În plus, locurile de parcare erau prevăzute a se amenaja pe terenul proprietate, nu pe cei 201 mp ai Primăriei”, a spus un locatar din zonă.
Acesta a explicat și de ce nu au existat „solicitări” pentru locuri, așa cum a susținut administratora firmei care a ridicat blocul. „Pentru că se parchează pe stradă”, a spus vecinul. Blocul edificat de SC Matvievici Construct SRL are două ieșiri, una la strada Smârdan, cea din spate la strada Moldovei.
Chirica în 2017: doar recompartimentări în interior
În 2017, înainte de emiterea ultimei autorizații de construire pentru blocul din Smârdan 65, unul dintre vecini a întrebat Primăria dacă lucrările respectă autorizația. „S-a solicitat autorizație de construire pentru Modificare temă (...). Menționăm că modificările solicitate se referă la recompartimentări în interior iar numărul apartamentelor precum și indicatorii urbanistici rămân neschimbați față de AC nr. 856/27.09.2016”, a răspuns primarul Mihai Chirica.
Dar acum sunt 15 apartamente, un spațiu comercial, parcările au dispărut din subteran, iar CUT-ul a crescut.
Parcarea subterană s-a transformat într-un coafor
Circa 500 de mașini n-au locuri de parcare în Smârdan
De fapt, locatarii din zonă au făcut propria analiză a proiectelor imobiliare dezvoltate în ultimii ani în arealul Smârdan – Sf. Lazăr – Splai Bahlui – Tudor Vladimirescu.
„Au fost construite aproximativ 1.000 de apartamente, printre case. Acestor blocuri, scriptic, le-au fost prevăzute vreo 850 de locuri de parcare, dar în realitate nu sunt realizate sau puse la dispoziția proprietarilor/chiriașilor nici măcar jumătate dintre acestea. Restul parchează pe marginea drumului. Chiar și acolo unde există locuri de parcare, pentru că acestea se dau contra-cost, proprietarii de apartamente sau chiriașii preferă să parcheze pe drum. Iar străzile sunt înguste, cu lățimi cuprinse între 2,85 metri și 6 metri. Traficul în interiorul cartierului a devenit un coșmar, poluare e tot timpul”, a spus un locatar.
Despre cazul concret al blocului ridicat pe Smârdan 65, REPORTER DE IAȘI a adresat mai multe întrebări Poliției Locale Iași. Până la ora publicării acestui articol, Liviu Zanfirescu, directorul general, nu a răspuns.
Peste tot pe străduțele din Smârdan, mașinile sunt parcate la bordură, cele 1.000 de apartamente construite neavând nici 400 de parcări făcute
Cronologia afacerii Smârdan 65
- 2010: PUZ aprobat prin HCL 223/05.07.2010 pentru persoana fizică Constantin Mihăilă. Suprafața de teren = 840 mp. Indicatori urbanistici: POT = 40%, CUT = 1,08, regim de înălțime = S+P+2E (H maxim construcție 9 metri)
- 2012: autorizația de construire 793 pe numele Constantin Mihăilă. Aria construită = 291,22 mp, aria desfășurată construită = 856,86 mp, regim de înălțime = P+2E+pod neamenajabil (Hmax = 12 m)
- 2016: autorizația de construire 856, titular Constantin Mihăilă – construire imobil cu locuințe pe teren proprietate (840 mp) conform PUZ aprobat prin HCL 223/05.07.2010. Terenul cu suprafața de 201 mp este deținut în baza contractului de folosință agricolă 75905/31.08.2016. Aria construită = 305 mp, aria desfășurată construită = 915 mp, POT = 36,3%, CUT = 1,08, regim de înălțime S+P+2E, H max = 10,85 m
- 2016: în aceeași zi în care a fost obținută autorizația de construire 856 (27 septembrie 2016), Constantin Mihăilă a vândut terenul de 840 mp către SC Matvievici Construct SRL. La acel moment, firma îl avea drept unic asociat pe basarabeanul Mihai Matvievici și pe Anca Popovici drept administrator
- 2017: autorizație de construire (1260) pe SC Matvievici Construct SRL cu obiectul „Modificare temă de proiectare pentru imobil în curs de execuție autorizat cu AC 856/27.09.2016”, fiind invocat, din nou, PUZ-ul din 2010. Terenul cu suprafața de 201 mp, deținut în baza contractului de folosință agricolă 116540/11/17.03.2017
- 2018 – 2022, modificări în structura asociaților SC Matvievici Construct SRL. Alături de Mihai Matvievici a intrat un alt basarabean, Mihail Guberneac. Acum, Guberneac este unic asociat, firma având-o tot pe Anca Popovici drept administrator
- salonul Swan Beauty Studio de la subsol este deținut de Anca Popovici (50%), Mihail Guberneac (49%) și Marta Chirilici (1%)
- în apartamentele de la subsolul blocului din Smârdan 65 își au sediul social mai multe SRL-uri cu asociați basarabeni
Blocul lui Alexandru Timofte trebuia să aibă parcare la subsol. Ușile montate sunt însă de spațiu comercial, făcând imposibil accesul mașinilor
Alt bloc din Smârdan: parcările de la subsol au dispărut
La câțiva metri depărtare, la adresa Smârdan 53-55, Laurențiu Timofte încearcă de mai mulți ani să finalizeze un bloc de locuințe. Și în cazul acestuia, locatarii din zonă au reclamat încălcări repetate ale legii:
- depășiri ale POT și CUT
- a primit două supraetajări a câte 20%
- nu are aviz de la Monumente
La blocul aflat în ultima etapă a finisajelor, vecinii susțin că șirul neregulilor continuă chiar și în această fază. „Autorizația de construire prevede apartamente la parter, dar, cum se observă cu ochiul liber, au fost realizate mai multe spații comerciale. În plus, în spate, la intrarea în subteran a fost montată o ușă ce face, practic, imposibil accesul auto”, au reclamat locuitorii din cartier.
