Termenii afacerii
Pe scurt, afacerea se prezenta astfel. Firma M.Chim urma să cedeze Primăriei o suprafață de teren de 6.626 mp, pe strada IC Brătianu la numărul 26, în fapt fosta școala „Pavelcu”, din imediata apropiere a Teatrului Național. Transferul urma să includă și cele două clădiri existente. Terenul (1,86 milioane de euro la 282 euro/mp) și construcțiile (980.000 euro) au fost evaluate, așadar, la un total de 2,84 milioane de euro.
În schimb, companiei private i s-au propus cinci parcele de teren situate pe patru amplasamente: 5.570 mp pe strada Zimbrului (în coasta Palas), 1.394 mp + 330 mp pe strada Elena Doamna (peste drum de Hotelul Hampton), 375 mp la intersecția Nicolina cu Răzoarelor și 2.142 pe strada Bărboi (parcarea din spatele BRD de pe A. Panu). În total, 9.811 mp evaluați la puțin peste 2,9 milioane de euro. La prima vedere, părea o echivalare corectă.
Mihai Chirica cedează terenuri care pot aduce firmei M.Chim un profit minim de 22 milioane de euro. La schimb, M.Chim oferă un teren de 1,86 milioane de euro. Clădirile de pe acesta trebuie demolate, deci nu contează la calcul. Raportul schimbului gândit de primar este de 1 la 10 în favoarea firmei M.Chim
980.000 euro din pix
Însă, transferul propus, care a fost retras de pe ordinea de zi a ședinței Consiliului Local de vineri, 27 iulie, este extrem de păgubos pentru oraș. Argumentația este extrem de simplă.
La evaluarea proprietății M.Chim din IC Brătianu, clădirile existente au fost cotate la aproximativ 980.000 de euro. Chiar dacă strict contabil acestea trebuiau inventariate, ele nu pot conta la calculul valorii schimbului pentru că vor fi demolate. În orice variantă, parcare subterană, sediu pentru Operă sau simplu parc, cele două clădiri vor fi dărâmate dacă Primăria preia terenul.
TEREN ELENA DOAMNA: Primăria cedează 1.400 mp. Terenul e deja împrejmuit de peste un an de M.Chim, deși nu-i aparține. Investitorul vorbește de unul sau două turnuri de peste 14 etaje. PROFIT: 8 milioane de euro
Regim mic de înălțime
Odată terenul degajat, pe el nu se pot construi clădiri cu un regim mare de înălțime pentru că vorbim despre centrul istoric. „E zonă protejată, am vorbit cu arhitecți, acolo nu se poate construi mai mult de un P+3”, a spus Răzvan Timofciuc, consilier local PNL. Adică, la un procent de ocupare a terenului de 40%, cu patru niveluri, reiese o suprafață desfășurată construită de 12.000 mp.
„Pentru moment, PSD-ALDE-Chirica au renunțat la schimbul de terenuri păgubos pentru oraș, în urma căruia se îmbogățea un prieten de-al primarului și aveau de pierdut toți ieșenii. Vigilența noastră a oprit un adevărat tun, o șmecherie cu patrimoniul public”, Marius Bodea, deputat PNL
Virgil Băbîi, directorul Direcției Județene de Cultură, Culte și Patrimoniu, a explicat că str. IC Brătianu este zonă protejată de categoria A și e foarte complicat să obții autorizație de construcție: „M.CHIM ne-a făcut o cerere de demolare a construcțiilor de la Liceul Pavelcu la începutul anului 2017. Am respins cererea. Firma a depus contestație la Comisia Națională a Monumentelor, iar acum sunt în faza de analiză. Li s-a cerut studiu aprofundat, descărcare arheologică și descărcare de arhivă”.
În zonă se află Teatrul Național, patrimoniul mitropolitan și Biserica Balș. M.CHIM ar putea spera la regim mare de înălțime pe terenul de 6.500 mp doar dacă obține aviz direct de la Ministerul Culturii, ceea ce înseamnă ca valoarea proiectului să fie relevantă la nivel național. În Iași există o singură dispensă obținută în zona protejată A, după anul 2006: turnul din interiorul Palas.
TEREN ZONA SMÂRDAN: Primăria cedează 5.570 mp. M.Chim a scos deja un PUZ în care sunt desenate trei blocuri turn pe terenul care încă nu-i aparține. PROFIT: 7 milioane de euro
Încă trei blocuri
Terenul pe care M.Chim urma să-l primească pe strada Zimbrului, la doi pași de Palas, este de 5.570 mp. Acum cu o movilă de pământ, respectiva suprafață este flancată de proprietăți ale M.Chim. În fapt, există chiar un PUZ aprobat în noiembrie 2017 prin care firma respectivă intenționează să ridice mai multe blocuri, de o parte și de alta acestei parcele.
Dar, în proiectul de PUZ, pe terenul acum al Primăriei, au fost desenate încă trei blocuri, cu 8, 10 și respectiv 11 etaje. „În 2017, terenul de pe str. Zimbrului nici măcar nu era în proprietatea Municipiului Iași. Cu toate acestea, firma M.Chim a făcut un PUZ (nr. 77764/03.08.2017) care a fost aprobat de PSD-ALDE prin HCL nr. 517/29.11.17. Numai că în acest PUZ a fost prevăzută construcția a trei blocuri și pe suprafața de teren de pe str. Zimbrului. După ce am adus la cunoștința publicului acest lucru, au schimbat planșa la proiectul de hotărâre pentru că abuzul era prea evident. Așadar, dacă această tranzacție se va concretiza, firma M.Chim ar putea reveni la planul inițial cu cele trei blocuri cu un regim de înălțime foarte mare”, a spus Răzvan Timofciuc, consilier local PNL.
TEREN BĂRBOI, în spatele BRD: Primăria cedează 2.142 mp. M.Chim poate construi 7.000 mp de locuințe. PROFIT: 5 milioane de euro
Profit de 7 milioane euro
Aria desfășurată a celor trei clădiri desenate este de 12.815 mp. La un cost mediu de 500 de euro, rezultă o investiție de 6,4 milioane de euro. Aproximativ 70% din acest total va fi suprafața utilă a apartamentelor, diferența fiind casa scării, a lifturilor, alte spații comune. La 1.500 euro prețul de vânzare al unui metru pătrat de apartament cât e în vecinătatea Palas, rezultă un venit de 13,4 milioane de euro. Reiese, așadar, un profit de 7 milioane de euro în cazul celor trei imobile.
Foarte important: ținând cont de regimul de înălțime de la „Pavelcu” și de cel de pe Zimbrului, reiese că numărul de metri pătrați ce s-ar putea construi ar fi echivalenți.
TEREN RĂZOARELOR-NICOLINA: Primăria cedează 375 mp. M.Chim mai deține 800 mp și a trecut deja un PUZ în comisiile Primăriei în care promitea că va mai achiziționa 450 mp. Îi primește acum de la Primărie. Acolo sunt bănci și copaci, e un loc de recreere. M.CHIM a prevăzut un bloc P+10, arie desfășurată 4.800 mp de locuințe. PROFIT: 2 milioane de euro
Cel mai înalt
În respectivul schimb de terenuri, Primăria mai propunea să cedeze două parcele pe Elena Doamna, adică încă 1.724 mp. Coincidență sau nu, în imediata apropiere, aceeași firmă, M.Chim, deține trei loturi de teren, în total vreo 2.500 mp.
Sunt două zone de lucru: în stânga, unde a fost sediul cotidianului 24:ore și în dreapta, unde acum 20 de ani era un tăpșan pe care mai trăgeau autobuzele, un soi de autogară improvizată. Pe terenul din dreapta (puțin peste 2.000 mp, proprietate M.Chim la care se adaudă 627 mp concesionați de la Primărie), investitorul vrea să ridice cea mai înaltă clădire din Iași.
„Privită pur și simplu ca o negociere, că asta este, un schimb între doi actori, Iașul și un proprietar privat, un schimb în care fiecare își apără interesele, municipiul iese clar în pierdere din afacerea asta. Proprietatea din IC Brătianu este supraevaluată. Pe hârtie arată minunat, este fix lângă Teatru, însă comercial ea nu poate fi exploatată ușor, pentru că regimul de construcție de acolo este foarte strict. Municipiul nu ar trebui să se grăbească în a face vreun schimb pripit, nu are nimic de câștigat aruncându-se înainte, și nimic de pierdut dacă mai așteaptă. Urgența transmisă de Mihai Chirica este artificială”, Andrei Postolache, consilier local independent
Anul trecut au început excavațiile, cu descărcarea arheologică. O reprezentantă a firmei M.Chim a declarat în martie 2017, pentru Ziarul de Iași, că după descărcările arheologice se va lucra la parcarea subterană, pe șase niveluri, cu câte 100 de locuri pe fiecare. „Lucrările la parcare vor dura un an, apoi vom vedea ce vom construi, este prematur acum. Cert este că avem un PUZ aprobat, este cel mai mare din România, cu excepţia Bucureştiului, cu înălţime de 155 metri. Bănuim că vom rămâne la 28-30 de nivele. Este o discuţie despre ce vom face, probabil birouri. Vom vedea peste un an ce cere piaţa. Vrem să vedem mai întâi cum evoluează piaţa office-urilor”, a declarat Aura Pârvu, director economic.
Din martie 2017 și până în prezent lucrurile nu au evoluat, inexplicabil, utilajele fiind abandonate în groapa de mică adâncime.
Turnuri gemene
Terenul de 1.724 mp pe care urma să-l primească M.Chim de la Primărie se află în imediata apropiere, lângă Biserica Albă, unde a funcționat fostul cotidian 24:ore. Acolo M.Chim deține doar 304 mp, iar cei 1.724 mp ar da o valoare extraordinară, potențând practic o investiție similară, în oglindă cu turnul proiectat peste drum de strada Albă.
Liceul Pavelcu, terenul de 6.500 mp oferit de firma M.Chim, în imediata apropiere a Teatrului Național. Este zonă protejată de categoria A. Pentru turnuri trebuie obținută aprobare de la Comisia Națională a Monumentelor
Mină de aur la BRD
Într-o încercare anterioară de a face schimbul, Primăria propusese și terenuri din parcul de pe Elena Doamna. Pentru că a ieșit un scandal public, șefii din Palatul Roznovanu au retras parcelele din parc și au introdus o altă propunere, de 2.142 mp pe strada Bărboi, în spatele BRD de pe A. Panu. Practic, acolo acum este o parcare improvizată, fără niciun fel de amenajări.
Ani la rând șefii Primăriei au refuzat să construiască ceva acolo, să amenajeze un parc sau să facă parcări motivând că terenul este fărămițat, cu statut juridic incert, cu revendicări. Acum, s-au găsit peste 2.000 mp care să fie oferiți la schimb.
Și în acest caz, dacă s-ar construi cu o amprentă la sol (POT) de 40%, P+7, ar însemna o arie desfășurată de aproape 7.000 mp. La un cost de construcție de 500 de euro și 1.500 euro prețul de vânzare, la 70% suprafață utilă a apartamentelor ar reieși un profit curat de aproape 5 milioane de euro.
„N-am luat nicio decizie privind poziționarea pe acest subiect. Vom avea o întâlnire la partid și vom decide”, Daniel Piftor, consilier local PMP
Ofertă pentru un hotel
În acest context, ultima parcelă, cea de 375 mp de la intersecția șoselei Nicolina cu strada Răzoarelor pare chiar insignifiantă. Cotată la 222 euro/mp de evaluator, suprafața este importantă pentru că este în apropierea altor terenuri ale firmei M.Chim cărora le crește valoarea. Fie prin majorarea indicatorilor urbanistici (POT, CUT), fie prin simpla amenajare de locuri de parcare pentru proiectele imobiliare vecine ale aceleiași firme.
Într-o scurtă declarație telefonică, omul de afaceri Cristin Zămosteanu, patronul M.Chim, a anunțat că nu știe dacă mai face schimbul de terenuri: „Nu cred că îl mai fac. Se tărăgănează de foarte mult timp. Am o ofertă din partea unui lanț hotelier și cred că săptămâna viitoare voi face anunțul”, a afirmat acesta.
„Porumbelul” lui Dragnea, alibi pentru șefii Primăriei
Motivația șefilor din Primărie: terenul de lângă Teatrul Național poate fi folosit pentru construcția unei parcări subterane și/sau pentru ridicarea unui nou sediu destinat Operei Naționale Iași. Alibiul invocat de șefii Primăriei are un sâmbure de adevăr. În luna ianuarie 2018, în an centenar, Liviu Dragnea, șeful PSD, la propunerea deputatului Varujan Vosganian, a anunțat construirea a trei clădiri pentru operele din țară în Cluj, Craiova și Iași. Însă, până acum, ideea nu s-a materializat sub nicio formă.
Un non-sens: în schimbul propus de Chirica, terenul din Smârdan este evaluat la 231 euro/mp. 100 m mai încolo, un alt teren este evaluat, tot la cererea Primăriei, la 551 euro/mp
Evaluare cu cântec
Caraghioslâc. La doar 100 de metri în linie dreaptă, pe strada Moldovei, Primăria a vrut să pună în operă un alt schimb de teren. Culmea, un metru pătrat de teren a fost evaluat acolo, în decembrie 2017, la 551 euro, adică mai mult decât dublu față de cât a fost calculat pentru strada Zimbrului (231 euro/mp).
